2021年，全国地方政府卖地收入是8.7万亿。2025年，这个数字掉到了4.15万亿。四年时间，少了4.6万亿，降幅52.3%。
据证券时报报道，这是自2022年以来连续第四年两位数下滑（如图）。曾经地方财政的第一大收入来源，如今腰斩过半。土地财政的黄金时代，结束了。
但土地并没有消失。大量已经出让但未开发的住宅用地，趴在开发商的资产负债表上，既不动工也不退回。这些存量宅地，正在成为重构整个房地产市场供给逻辑的关键变量。
土地市场到底冷到什么程度？
光看卖地收入还不够。2025年全国土地总成交金额2.8万亿元，同比下降11%。北京2026年的商品住宅用地供应计划安排了200到240公顷，而2025年是240到300公顷，这已经是连续第四年缩减。
从全国来看，土地供应已经进入第五个缩量年。地方政府不是不想卖地，是卖不动。开发商手里的项目还没消化完，新地根本没人要。据中指研究院数据，2025年全国住宅用地流拍率仍然处于高位。
但问题是，虽然新地卖不动了，市场上的土地存量依然庞大。大量开发商前些年高价拿的地，因为资金链紧张、市场预期转弱，一直处于闲置状态。这些地既占用了企业的资金，又不产生任何供给，成了整个市场的堵点。
这就出现了一个矛盾：一边是地方政府土地收入持续下滑，一边是大量已出让土地闲置浪费。新增供应在缩，存量土地在烂，市场的供给结构出了根本性的问题。
国家要怎么解这个局？
2026年政府工作报告给出了十二个字：控增量、去库存、优供给，因城施策。
翻译一下：新地少批、存量消化、结构优化。这三件事的核心指向都是同一个方向，从增量扩张转向存量盘活。
具体怎么操作？主要靠两条路。
第一条路是专项债收购闲置土地。自然资源部已经出台通知，明确了收回收购的土地类型、价格标准和再供应要求。优先收回的是企业无力或无意愿继续开发的住宅用地和商服用地。
据新浪财经报道，截至2026年2月末，全国拟使用专项债收购闲置存量土地的总金额已经超过7700亿元，实际发行超过3350亿元。浙江今年2月发行了47.33亿元的土地储备专项债，广东同期也发行了专项债用于收回收购多个存量闲置土地项目。
这套机制的逻辑很清晰：政府用专项债把开发商手里的闲置地买回来，一方面帮开发商回笼资金缓解债务压力，另一方面政府拿到地之后可以重新规划用途，该做保障房的做保障房，该做公共设施的做公共设施，不适合当前市场的就先储备起来不急着再供应。
第二条路是收购存量商品房用于保障房。2026年政府工作报告明确鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房。据报道，截至2026年2月中旬，全国已有36个城市发布了收储具体公告，80多个城市表态支持国企收购存量住房。
这两条路加在一起，本质上是在做同一件事：把市场上消化不了的存量资产，通过政府的手重新分配到需要的地方去。土地回到政府手里重新规划，房子回到政府手里变成保障房。
这跟日本当年的做法有几分相似。1990年代日本房地产泡沫破裂后，大量土地和房产闲置，日本政府也经历了从放任到收储再到重新规划的过程，只不过日本花了将近二十年才走完这条路。中国显然在试图更快、更主动地推进这件事。
对楼市意味着什么？
从数据上看，一个重要的信号正在出现。
土地缩量叠加开工缩量，使得全国广义库存，也就是已开工未售的房源总量，有望在2026年下半年首次出现同比下降。这是市场底的一个关键技术信号。
为什么这个信号重要？因为房地产的供需关系，本质上是一个水池模型。过去几年，注水口（新开工）大幅缩小，但出水口（销售去化）还在持续运转。当注水速度持续低于出水速度，池子里的水总有降下来的那一天。广义库存同比下降，就意味着这个拐点可能要来了。
但要注意，库存下降不等于房价会涨。库存是全国层面的数据，具体到城市、到区域、到板块，分化会非常剧烈。一线城市核心区的库存可能已经偏紧，但大量三四线城市的库存消化周期依然在两三年以上。所谓的市场底，是总量意义上的底，不是价格意义上的底。
更深层的变化在于土地财政模式本身。
过去二十年，地方政府靠卖地获取收入、推动城市建设的模式已经走到了尽头。当卖地收入从8.7万亿腰斩到4.15万亿，地方财政必须找到新的支撑。存量土地盘活、公共资产运营、城市更新、房产税等等，这些新的模式正在取代传统的卖地逻辑。
这个转变不会很快完成。多省份在2026年预算中预计土地出让收入能止跌回升，广东预计增长5%，河北预计增长22%，河南甚至预计增长57%。但这些增长很大程度上是基于低基数效应和专项债收储带来的财务处理，不代表土地市场真正回暖。
中国房地产市场正在经历的，不是一个简单的周期性调整，而是整个供给体系的重构。
从增量开发转向存量运营，从土地财政转向资产管理，从政府卖地到政府收地。
这个过程刚刚开始，可能需要五到十年才能看到全貌。
数据来源：财政部、证券时报、中指研究院、新浪财经、自然资源部。
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